SUPERBONUS IN CONDOMINIO, LE BASI

Il Superbonus è stato introdotto dalla L. 17 luglio 2020 n. 77, ed è una delle detrazioni fiscali riconosciute per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, solitamente quando si parla di superbonus si identificano gli interventi previsti all’art. 119 del D.L. 34/2020 denominati interventi in Ecobonus, ovvero interventi volti al miglioramento termico dell’edificio ed interventi in Sismabonus, volti al miglioramento statico ed antisismico della struttura dell’edificio. Si tratta, pertanto, di una serie di interventi di manutenzione straordinaria che se eseguiti in un determinato periodo di tempo, all’interno di precisi limiti di spesa e nel rispetto di una serie di adempimenti, di cui si parlerà in seguito, possono consentire una detrazione fiscale sino al 110%.

Secondo la circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, in cui è richiamato l’ambito soggettivo di operatività del superbonus, è pacifico che i condomini possano beneficiare di tale detrazione per l’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche dell’edificio condominiale, per le spese sostenute nel lasso di tempo tra 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2023 (a seguito della modifica normativa prevista dalla Legge di Bilancio 2022).

Rientrando nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria in condominio, l’esecuzione degli stessi necessita di un’apposita delibera assembleare. In particolare, si parla di interventi di manutenzione straordinaria quando si tratta di interventi volti a rinnovare e/o sostituire parti, anche strutturali, di edifici, che non rientrano tra quelli di c.d. manutenzione ordinaria definiti dall’art. 3, primo comma lett. a) del d.p.r. n. 380/2001. Dal punto di vista pratico si può definire un intervento di manutenzione straordinaria ogni opera che non viene ricompresa nel preventivo di spesa della gestione ordinaria condominiale. Per tale ragione ogni intervento straordinario deve essere appositamente deliberato dall’assemblea condominiale, salvo il caso in cui l’intervento rivesta un carattere d’urgenza (questi ultimi sono interventi che non possono essere rimandati alla decisione dell’assemblea in quanto vi è un grave pericolo di danno).

Secondo quanto previsto dall’art. 1136, 4 comma, c.c. le opere straordinarie di notevole entità per essere deliberate richiedono la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione. Tuttavia, per deliberare le opere rientranti nel c.d. “superbonus”, la legge di conversione del c.d. Decreto Rilancio, all’art. 119, comma 9bis, ha disposto una deroga prevedendo che le opere sono valide se: "approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. All’uopo è opportuno evidenziare che nessuna norma ha modificato il quorum costitutivo dell’assemblea, ovvero il numero di partecipanti e relativi millesimi necessari per determinare la regolare costituzione dell’assemblea e la relativa idoneità ad assumere delibere.

L’art. 119, commi da 1 (ecobonus) a 4 (sismabonus), del D.L. 34/2020, precisa che il Superbonus spetta per gli interventi relativi a: (i) isolamento termico delle superfici parche verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio; (ii) sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con impianti centralizzati di riscaldamento e raffreddamento o la fornitura di acqua calda sanitaria; (iii) antisismici e di riduzione del rischio sismico; e che tali interventi, nel caso di condomini, devono essere realizzati sulle parti comuni. Inoltre, il comma 2 dell’art. 119 prevede che l’aliquota del 110% possa essere applicata a tutti gli interventi di efficientamento energetico eseguiti nell’unità abitativa di ogni singolo condomino, quali ad esempio: sostituzione infissi, serramenti, schermature solari e sistemi di building automatico, a condizione che tali interventi vengano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi c.d. “Trainanti”, eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, e nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla normativa.

Ai fini del riconoscimento della detrazione, tutti gli interventi sopra indicati devono rispettare alcune condizioni, in particolare: devono rispettare il limite massimo di spesa per l’intervento complessivamente considerato, devono rispettare il limite di costo specifico per ogni singolo intervento, devono consentire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (si ricorda che le classi energetiche previste dal D.M. del 26/06/2015 denominato “linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” sono attualmente 10, identificate in base alle lettere dell’alfabeto, partendo dalla meno efficiente, classe G, alle più efficienti, classe A/3 e A/4).

Come già affermato in precedenza, i soggetti che sostengono spese per gli interventi in superbonus, all’interno del periodo riconosciuto dalla Legge di Bilancio 2022, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente tra la cessione del credito e lo sconto in fattura. Si parla di cessione del credito quando il credito d’imposta di ammontare pari alla detrazione applicata, viene ceduto ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito, intermediari finanziari, etc. La normativa relativa alla cessione del credito ha subito diverse modifiche. Inizialmente il credito poteva essere ceduto illimitatamente, successivamente, in base all’entrata in vigore del Decreto Sostegni - ter, era possibile una sola cessione successiva alla prima, in data 18 febbraio 2022 il Governo ha apportato un provvedimento correttivo all’art. 28 del Decreto Scrovegni-ter, prevedendo la possibilità di cedere complessivamente 3 volte il credito generato dalla detrazione.

Alternativo alla cessione del credito, si può applicare lo sconto in fattura. Si tratta di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino all’importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sono forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante.

I soggetti che intendono avvalersi della cessione del credito o dello sconto in fattura devono inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione relativa agli interventi eseguiti, che può essere rilasciata, sotto forma di visto di conformità, solo da soggetti abilitati al rilascio.

A differenza del visto di conformità, da richiedere, come sopra brevemente illustrato, “solo” in caso di opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito, sono previsti altri specifici adempimenti indipendenti dalla scelta della sopracitata opzione. In particolare, si tratta delle cosiddette asseverazioni, rilasciate da tecnici abilitati, in cui gli stessi attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi eseguiti in superbonus. Ai fini dell’asseverazione il tecnico abilitato deve fare riferimento ai prezziari individuati dal D.M. 6/6/2020. L’asseverazione viene rilasciata, pertanto, al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori (SAL) e nel caso di asseverazioni infedeli i professionisti che le rilasciano sono soggetti a sanzioni amministrative e penali. Tali soggetti, quindi, sono tenuti alla stipula di una particolare polizza di responsabilità civile, con un massimale adeguato al numero di attestazioni o asseverazioni rilasciare ed agli importi degli interventi oggetto delle stesse. Le spese sostenute per il rilascio delle asseverazioni e del visto di conformità, rientrano tra le spese detraibili per gli interventi disciplinati dall’art. 119.