Condominio e sicurezza: rischi e responsabilità dell’amministratore

Numerosi sono i corsi di formazione per amministratori di condominio, rivolti all’aggiornamento per il settore e a nuovi professionisti, tra questi, gli argomenti legati alla responsabilità dell’amministratore sia su aspetti civili e penali. E’ innanzitutto l’art. 1129 e ss c.c. che regola il settore ma meglio specificata all’articolo 1703 e s.s. c.c.. Invece, le responsabilità connesse a inadempienze tecnico – contabili si fanno all’art. 1130/bis c.c., che in caso di errata applicazione può sfociare addirittura in una richiesta risarcitoria. Premesso ciò, vorremmo soffermare l’attenzione degli amministratori su una serie di altre importanti responsabilità, come il contratto d’appalto, la conferma di un preventivo, le piccole (o urgenti) manutenzioni. L’art. 1655 e ss. c.c. si applica alla compagine condominiale. Le norme che stabiliscono, quando l’affidamento dei lavori può dirsi validamente conferito e quali siano le responsabilità - contrattuali ed ex lege, sia in ambito civilistico, sia penale - connesse ad erroneo affidamento o comunque ad una mala esecuzione del servizio o dell’opera appaltata, sono essenzialmente da rinvenirsi negli artt. 1117 e ss c.c., in tema di condominio negli edifici, negli artt. 1655 e ss c.c. in tema di appalto, nonché nel D.Lgs. n. 81/2008, che disciplina in maniera sistematica la materia della sicurezza nei luoghi di lavoro. A proposito di manutenzione ordinaria, l’art. 1130 c.c. stabilisce che compete all’amministratore il compito di fare eseguire tali interventi, salvo poi riportare la spesa nel rendiconto annuale per la ratifica dell’assemblea: è il caso, a titolo esemplificativo, della sostituzione delle lampadine nel vano scala, della riparazione delle cerniere o della serratura del portone di ingresso e di tutte quelle opere di piccola manutenzione necessarie per utilizzare le parti comuni. Se invece il tipo d’intervento e l’entità dello stesso, in termini economici, suggeriscono di ricorrere alle determinazioni dell’assemblea, che in forza dell’art. 1135 c.c., ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile, si pone il problema di individuare il quorum costitutivo e deliberativo, che ai fini del computo delle maggioranze legali, occorre appunto distinguere tra innovazioni, opere straordinarie in genere e di notevole entità. Le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. sono le seguenti: a) in prima convocazione, sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e quanto meno metà dei millesimi; b)in seconda convocazione, sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti ed almeno un ter.zo. Per la manutenzione straordinaria di notevole entità, ivi compresa la ricostruzione dell’edificio, sono invece richieste le maggioranze deliberative di cui al sopra indicato punto a) e, per le innovazioni, il quinto comma dell’art. 1136 c.c. richiede un approvazione assembleare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio. Il tutto fatta salva l’ipotesi in cui ricorra l’urgenza, ove l’amministratore può designare l’incaricato per la riparazione in autonomia, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea utile. La violazione delle norme in materia di maggioranze, anche qualificate, integra per consolidata Giurisprudenza, un caso di annullabilità della delibera: in assenza d’impugnativa nei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (30 giorni dalla delibera per dissenzienti e astenuti e, dalla comunicazione per gli assenti) la delibera diviene definitiva (Cass. SS.UU. n. 4806/2005). Le gravi irregolarità sono previste dall’art. 1129 c.c., pertanto, l’amministratore è obbligato a compiere tutti gli atti formali per l’effettiva realizzazione delle opere deliberate. In base al D.Lgs. 09.04.2008 n. 81 - il quale, disciplina la materia della sicurezza nei luoghi di lavoro investendo chi amministra da inderogabili obblighi di legge. L’art. 89 del D.Lgs. 81/2008 definisce come “cantiere” qualunque luogo in cui si effettuano lavori edili o di ingegneria civile e l’allegato X dello stesso decreto legislativo elenca tra questi, quelli “ … di manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, …”. Per essere investiti dagli obblighi di cui sopra, infatti, non è necessario appaltare un imponente lavoro di ristrutturazione o manutenzione, con la formale stipula di contratto d’appalto. Anche solo sottoscrivendo “per accettazione” un preventivo di spesa per un intervento urgente o anche nell’ipotesi del conferimento verbale di un banale incarico di pulizia delle scale, il condominio e l’amministratore si trovano coinvolti in tutti gli obblighi conseguenti. Ma le responsabilità, per quel che riguarda la sicurezza dei luoghi di lavoro e, più in generale, la sicurezza nel condominio, non si fermano a questo, una sentenza della Corte di Cassazione, del 16 ottobre 2008, n. 25251, lo precisa meglio.

Il DVR, ovvero il Documento di Valutazione dei Rischi è lo strumento suggerito, da far redigere da un professionista abilitato, e se nella valutazione emergeranno rischi da interferenza di lavorazioni, dovrà essere redatto anche il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze).

Il condominio

Il condominio è disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza e svecchiando la disciplina dell'istituto. In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.; ed in base all'art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.). Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere. È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato da un notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri immobiliari (presso il catasto).

Il regolamento contrattuale si differenzia da quello non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni a un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite, le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condomini.